香港虽正式撤回《逃犯条例》修订，但社会动荡持续，令港人近月投资海外楼盘的意欲大增，连过去比较冷门的菲律宾楼盘销情亦转旺。香港明报记者上周五至本周一应邀到菲国首都马尼拉实地考察，访问当地第二大发展商AyalaLand香港负责人Marites Tesha Bancod。Tesha表示，菲律宾在旅游及其他服务业的支持下，过去5年年均经济增长6.5%，而当地人口逾亿，且平均年龄年轻，住屋需求殷切，加上马尼拉地铁可望在2025年或之前落成，料可支持当地楼价中长期继续向好。

2010年8月发生导致多名本港旅客伤亡的「马尼拉人质事件」，在不少港人心里留下烙印，对菲律宾印象一般。不过，该距离本港仅两个小时机程的东南亚岛国，自从日资Okada、港澳合资新濠博亚及美资Solaire三家大型赌场在填海区先后开业，过去5年当地旅游业蓬勃发展，带动房地产市场转旺，支持当地经济年均增长达6.5%。

港人黄良泰在2015年6月以315万披索（以1港元兑换6.5披索计，相当于约48.5万港元），买入当地填海区赌场的新盘SMDC Shore第二期258方呎单位，当时呎价约1874港元，该楼花料于今年底落成，发展商SMDC早前推出同一屋苑第三期单位，呎价已劲升近1.7倍至5000港元。

5年年均GDP增6.5% 个别屋苑楼价倍升

借着上述投资佳绩，黄良泰与拍档李颖敏去年成立菲凡物业，代理菲律宾物业在港销售，至今亦卖出逾60套，记者上周应邀参加本港投资者到菲律宾的睇楼团，并专访当地第二大发展商AyalaLand香港负责人Tesha，详细解释菲律宾楼市的投资机会。根据彭博数据，以昨日收市价49元披索计，AyalaLand市值高达7220亿元披索（约1111亿港元），仅次于同业SMDC的1.12万亿元披索（约1722亿港元）。

Tesha指出，近年投资者在菲律宾买楼赚钱十分普遍，她个人在2017年以约313万元披索买入位于马尼拉Mandaluyong区的楼花盘Centera 376方呎单位，现已入伙并以每月3万元披索出租，至今楼价亦上升逾倍。她分析，菲律宾过去5年年均经济增长达6.5%，除了旅游业好景带旺外，当地有大量操流利英语的年轻人口，为不少环球企业进行传呼中心（Call Centre）销售、即商业流程外判服务（Business Process Outsourcer，BPO）也是另一支柱产业；加上菲国现有数以百万计人口外出打工，例如在本港便有逾18万名菲佣，她们挣到海外收入寄返菲国供养家人，其家人便有钱在国内消费，亦是推动当地经济增长的另一动力。

逾亿人口年轻人多 似上世纪中日本

黄良泰指出，菲律宾不止拥有逾亿人口，而且愈年轻人口愈多，人口结构属金字塔形，「菲律宾现时的人口结构与上世纪50年代的日本类似，年轻人口持续涌现，可望推动未来制造业及消费市场高速增长」。而Tesha也认同，指菲律宾目前有大量年轻人口，不少更属专业人士，他们具备赚钱能力，可以买入及租赁优质物业，为当地楼市带来刚性需求。

AyalaLand香港销售及市场推广经理Richardson Sim分析，菲律宾是地理上最接近香港的东南亚国家，对港人来说有近水流台的优势；他又说，虽然印度尼西亚人口（2.64亿）明显多于菲律宾（1.09亿），但是印度尼西亚国土面积（191万平方公里）亦比菲律宾（30万平方公里）大得多，故此菲律宾人口密度较印度尼西亚高，当地楼市长远亦较有升值的潜力，「当你有大量人口及小量土地，当地物业便更有投资价值，因为每个人均要争取有一席之地而奋斗」。

菲楼价仅港楼1/6 租金回报较高

Tesha则指出，目前马尼拉的平均楼价仅本港六分之一（或约16%），而在现时本港社会动荡的情况下，楼市泡沫会否爆破属未知之数，故她认为，若港人除了自住物业外，另有一套港楼作投资用途，趁高位沽出套现，把部分资金用来投资菲律宾物业，租金回报率较高，属明智之举。

记者在马尼拉考察4日，感觉是虽然当地楼价及普遍物价均远低于本港，市中心的繁华程度与马来西亚吉隆坡及泰国曼谷相若，赌场区亦与澳门一样车水马龙，但该首都城市的交通配套明显较差，「吉普尼」是当地普罗百姓常用的公共运输工具，数以十计的乘客需挤在300方呎以下的车厢内，企位远较座位多，看来不单难言舒适，甚至安全亦成疑；即使当地中产或富豪可以私家车代步，但由于当地道路规划追不上城市发展速度，在繁忙时间塞车1小时原地不动属等闲事。

地铁料2025年启用 纾交通挤塞

Tesha响应说，菲律宾政府已留意到马尼拉的交通挤塞问题，已与日本企业签订合约兴建地铁，第一阶段由机场接驳至市中心，料于2025年或以前建成，届时普罗百姓便可享用便捷的公共交通服务，经济及楼市料将进入另一跃升的新台阶。